Смена ВРИ: вида разрешённого использования участка в Казани

Вид разрешённого использования (ВРИ) — это установленное законом допустимое функциональное назначение земельного участка, определяющее, какую деятельность можно вести на территории и какие объекты разрешено размещать.

Смена ВРИ необходима, когда вы планируете использовать участок не по его текущему назначению — например, построить жилой дом на земле, предназначенной под огородничество, или открыть коммерческий объект на участке для индивидуального жилищного строительства. Согласно статье 37 Градостроительного кодекса РФ, изменение вида использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Использование земли не по целевому назначению влечёт административную ответственность в виде штрафов, а в крайних случаях может привести к изъятию участка. Поэтому легализация фактического использования через смену ВРИ — это не только соблюдение закона, но и защита ваших имущественных прав.

Да, собственники могут самостоятельно выбрать основной или вспомогательный ВРИ из числа предусмотренных градостроительным регламентом для данной территориальной зоны без дополнительных разрешений и согласований.

Это право закреплено в пункте 4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ (действует до 01.03.2026). Вам нужно просто подать заявление в Росреестр через МФЦ или онлайн на портале Госуслуг с приложением правоустанавливающих документов на участок. Исключение составляют участки, принадлежащие органам государственной власти, муниципальным учреждениям и унитарным предприятиям.

Однако если вам требуется условно разрешённый вид использования, процедура усложняется. В этом случае необходимо получить разрешение от администрации муниципального образования с проведением публичных слушаний или общественных обсуждений.

Сроки зависят от типа изменяемого вида разрешённого использования и могут составлять от 5 рабочих дней до 3-4 месяцев.

Для смены основного или вспомогательного ВРИ Росреестр вносит изменения в ЕГРН в течение 5-15 рабочих дней с момента подачи заявления. Это самый быстрый вариант, не требующий согласований.

При изменении на условно разрешённый вид использования процесс занимает 1,5-3 месяца. Сюда входит подача заявления в администрацию (рассмотрение до 10 дней), организация и проведение публичных слушаний (до 1 месяца согласно статье 39 ГрК РФ), принятие решения главой администрации (до 3 дней после слушаний) и внесение изменений в ЕГРН (ещё 15 рабочих дней).

Важно учитывать, что в сложных случаях — например, для участков в исторических зонах или при необходимости дополнительных экспертиз — срок может увеличиться до 6-10 месяцев. Если вам нужна быстрая смена ВРИ, обратитесь к специалистам, которые правильно подготовят документы и минимизируют риск затягивания процедуры.

Перечень доступных ВРИ для вашего участка определяется Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) в зависимости от территориальной зоны, в которой расположен участок.

Самый простой способ — заказать выписку из ПЗЗ в администрации Казани или через МФЦ, указав кадастровый номер или адрес участка. Также можно воспользоваться онлайн-сервисами: публичной кадастровой картой Росреестра (pkk.rosreestr.ru), где отображается текущий ВРИ, или официальным сайтом администрации, где публикуются актуальные ПЗЗ.

Правила землепользования устанавливают для каждой зоны три типа ВРИ: основные (можно выбрать свободно), условно разрешённые (требуют согласования) и вспомогательные (используются дополнительно к основным). Все виды должны соответствовать Классификатору ВРИ, утверждённому Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 в редакции от 24.12.2024.

Если самостоятельно разобраться сложно, обратитесь к юристу — специалист проанализирует градостроительную документацию и подскажет оптимальный вариант смены ВРИ под ваши цели.

Отказ администрации можно и нужно обжаловать, если вы считаете его необоснованным — сначала в вышестоящий орган, затем в суде.

Законные основания для отказа включают: несоответствие запрашиваемого ВРИ градостроительному регламенту территориальной зоны; нарушение требований технических регламентов; расположение участка на особо охраняемой территории, в зоне объектов культурного наследия или на землях сельхозназначения с особым режимом; отрицательные результаты публичных слушаний для условно разрешённого ВРИ.

Первый шаг — подать досудебную жалобу в вышестоящий орган (например, в департамент имущественных отношений Республики Татарстан) в течение 3 месяцев с момента отказа. Если результата нет — обращайтесь в суд с административным иском. Судебная практика 2025 года показывает, что многие отказы успешно оспариваются, особенно если решение основано на формальных нарушениях или неправильном толковании норм.

Практика показывает: помощь юриста на этапе подготовки документов значительно снижает риск отказа, а при его получении — увеличивает шансы на успешное обжалование.

В большинстве случаев сама процедура изменения ВРИ бесплатна, государственная пошлина за внесение изменений в ЕГРН не взимается.

Однако существуют исключения для Москвы и Московской области, где установлена плата за смену ВРИ под жилищное строительство — она рассчитывается как разница между кадастровой стоимостью участка до и после изменения (обычно составляет от нескольких десятков до сотен тысяч рублей).

Реальные расходы могут возникнуть при обращении к специалистам: услуги юриста по сопровождению процедуры стоят от 30 000 до 150 000 рублей в зависимости от сложности случая; подготовка необходимых заключений (например, о соблюдении технических регламентов) — от 15 000 до 50 000 рублей; кадастровый инженер может потребоваться для уточнения границ — от 10 000 рублей.

Учтите важный момент: после смены ВРИ может измениться кадастровая стоимость участка, что повлияет на размер земельного налога или арендной платы. Это нужно просчитать заранее, чтобы оценить экономическую целесообразность процедуры.

Публичные слушания или общественные обсуждения обязательны только при изменении на условно разрешённый вид использования, который требует специального разрешения администрации.

Процедура регулируется статьёй 39 Градостроительного кодекса РФ. После подачи заявления о предоставлении разрешения на условно разрешённый ВРИ комиссия в течение 7 рабочих дней уведомляет владельцев соседних участков о проведении слушаний. Затем организуются общественные обсуждения, где жители территориальной зоны и правообладатели смежных участков могут высказать своё мнение — поддержать или возразить против изменения.

Срок проведения слушаний от момента оповещения до публикации заключения не может превышать 1 месяца. Даже если на слушания никто не придёт, они считаются состоявшимися. На основании результатов комиссия готовит рекомендации, а глава местной администрации в течение 3 дней принимает окончательное решение о разрешении или отказе.

При смене основного или вспомогательного ВРИ публичные слушания не требуются — достаточно уведомить Росреестр. Это существенно упрощает и ускоряет процедуру.

Законодательство устанавливает ряд категорий земель и территорий, для которых изменение вида разрешённого использования запрещено или существенно ограничено.

Смена ВРИ невозможна на следующих категориях земель:

• особо охраняемые природные территории (заповедники, национальные парки);
• земли лесного фонда и водного фонда;
• территории объектов культурного наследия и их охранные зоны;
• земли, занятые линейными объектами инфраструктуры (дороги, ЛЭП, трубопроводы);
• участки под объектами обороны и безопасности;
• земли сельхозназначения с кадастровой стоимостью выше среднего районного уровня (требуется предварительный перевод в другую категорию).

Также существуют ситуации, когда запрашиваемый ВРИ просто не предусмотрен градостроительным регламентом для данной территориальной зоны. В этом случае сначала потребуется инициировать внесение изменений в Правила землепользования и застройки, что значительно сложнее и дольше.

Для арендованных участков смена ВРИ может быть ограничена условиями договора аренды, особенно если участок предоставлялся по результатам торгов под конкретный вид использования.

Если ваш случай попадает под ограничения, профессиональный юрист поможет найти легальные пути решения проблемы или предложит альтернативные варианты.

Возможность и сроки такого изменения зависят от категории земель и градостроительного регламента территории, где расположен ваш участок.

Если участок находится в категории земель населённых пунктов и ВРИ «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС) предусмотрен для вашей территориальной зоны как основной вид, процедура займёт всего 2-3 недели. Вы подаёте заявление в Росреестр через МФЦ или онлайн, и изменения вносятся в ЕГРН в течение 5-15 рабочих дней без дополнительных согласований.

Сложнее обстоит дело с участками на землях сельхозназначения. Здесь прямая смена ВРИ на ИЖС, как правило, невозможна — сначала потребуется перевод участка из категории сельхозназначения в категорию земель населённых пунктов. Это отдельная длительная процедура (3-6 месяцев), требующая серьёзного обоснования и проходящая через согласования на уровне региональных властей.

Альтернативный вариант — если градостроительный регламент допускает для вашей зоны условно разрешённый ВРИ, связанный с жилищным строительством (например, «малоэтажная многоквартирная жилая застройка»). В этом случае потребуются публичные слушания, и весь процесс займёт 2-3 месяца.

Рекомендую предварительно проконсультироваться с юристом, чтобы выбрать оптимальный путь под вашу ситуацию.

На первый взгляд смена ВРИ выглядит несложной, но на практике более 40% самостоятельных обращений заканчиваются отказами из-за неправильно подготовленных документов или незнания процедурных нюансов.

Профессиональный юрист обеспечивает комплексное сопровождение процедуры:

• проводит правовую экспертизу возможности смены ВРИ с учётом всех ограничений;
• определяет оптимальную стратегию (основной, условно разрешённый или вспомогательный ВРИ);
• готовит полный пакет документов, включая технические заключения о соблюдении регламентов;
• представляет ваши интересы на публичных слушаниях, если они требуются;
• взаимодействует с Росреестром, администрацией и другими инстанциями.

Особенно важна помощь специалиста в спорных ситуациях: при необходимости изменения ПЗЗ, оспаривании отказов, работе с участками сельхозназначения или охранных зон. Согласно статистике 2025 года, профессиональное сопровождение увеличивает вероятность положительного решения с 60% до 95% и сокращает сроки процедуры в среднем на 30-40%.

Стоимость юридических услуг окупается за счёт экономии времени, нервов и предотвращения ошибок, которые могут привести к отказам и необходимости начинать процедуру заново. Если у вас нестандартная ситуация или вы хотите получить результат — обратиться к юристу будет лучшим решением.